浦东杨想地块 40% 溢价破记录一本道电影

11 月 27、28 日，为期两天的上海第七批次土拍落下帷幕。

本次土拍亮点颇多，其中最大的要道词即是"高溢价"。

10 块地中，有 7 幅溢价成交，且溢价率齐在 10% 以上，平均溢价 20%，为 2024 年最高。

最高溢价率达 40%，为越秀、中能建、华润置地连合体以 78.97 亿元竞得的浦东杨想地块，远高于此前徐汇滨江小米地块（30%）和静安曹家渡地块（31.2%）。

同期，浦东、虹口、杨浦等多个板块楼板价记录被刷新。

从竞得房企来看，华润置地和保利发展先后两日演出帽子戏法，各竞得三幅地块。

这次土拍创上海取消土拍限价后的新高。成绩于城市全体需求端发扬优秀，成绩于板块去化出路无邪，亦然成绩于地块盈利细目性明确。

诚然关于大大齐城市的地皮市集而言，中短期来看仍然是难以复制的。然则从市集信心来看，联系到 2024 年 10 月以来的各地高溢价地块，或将成为一个绚烂性事件。

01 第七批次网络土拍热度彰着栽植浦东杨想地块 40% 溢价破记录

11 月 27、28 日，上海第七批次网络土拍开拍，挂牌的 10 宗宅地均告成出让，成交总金额 304 亿元。 ( 不含连合出让商办用地 ) 。

比拟第六批网络土拍的全体低迷，本轮土拍热度彰着栽植。

具体来看，10 宗地块中 7 宗溢价成交，3 宗底价成交，整个溢价成交的地块，成交溢价率均跳跃 10%，10 宗地块平均溢价 20%，刷新 2024 年历次土拍平均溢价率新高。

一本道电影

溢价率最高的为浦东杨想地块，该地块诱骗了 5 家单元参与竞价，经过了 192 轮竞价涉及中止价 78.76 亿元，后又触达竞"高品性修复"上限，投入第二轮竞价，前后策画经过了超 200 轮竞价，最终由越秀、中能建、华润置地连合体以 78.97 亿元竞得，成交楼板价 7.4 万元 / 平日米，装修法度 5000 元 / 平日米，高端东谈主才房配建 2%。

该地块地处上海典型中高端高流速板块，26he配套熟识，购房群体基数大，板块新址流速高。周边在售名目有浦发新杨想上园、开云艾尚里、云台朗庭等名目，毗邻的浦发新杨想上园成交均价在 10 万元 / 平日米驾驭，2024 年以来共进行了三次开盘，开盘去化率均在大约以上，近两次开盘去化率更是接近 100%。

02 供地训诫彰着强于上一轮多个板块楼板价记录被刷新

本次挂牌的 10 宗地块中，有 9 宗邻近地铁站（在建），更有 6 宗地块位于外环以内，不乏杨浦东外滩、虹口四川北路等中枢肠段的优质料块。除虹口四川北路地块以外，其余步块容积率均不高于 2.5。

联系地块所属板块新址市集近况来看，大大齐板块的消化周期齐在安全值（18 个月）以内，其中闵行春申、宝山祁连等板块消化周期更是低于 6 个月。板块的年景交范围也大多高于本轮出让地皮建面，春申、祁连、曹路、大三林等板块年流速均高于 20 万平日米，地块改日去化速率出路较佳。

恰是因为如斯，本次土拍浦东、虹口、杨浦等多个板块楼板价记录被刷新

位于大三林板块的浦东新杨想地块，成交楼板价 74426 元 / 平日米，周边名目新杨想上园，楼板价唯有约 5 万 / 平，这次立异高将楼板价拔高了 2 万多 / 平日米；

位于曹路板块的浦东唐镇地块，成交楼板价 44008 元 / 平，溢价率 27%，比 2 年前安高申宸院楼板价 3.4 万 / 平日米，高了约 1 万 / 平；

东外滩板块杨浦江浦公园旁的一幅宅地，旧年保利 & 丽都家眷连合体以 7 万 / 平的楼板价拿下，今天成交楼板价来到了 86037 元 / 平日米；

相通位于东外滩板块的杨浦滨江地块，成交楼板价 73288 元 / 平日米。比拟一个月前，上海第六批次土拍的中海地块楼板价 6.9 万元 / 平日米，约涨 4400 元 / 平日米；

而位于四川北路板块的虹口地块，楼板价 92934 元 / 平日米，整个之隔于五年前入市的珠江铂世外滩界开盘均价才 10.2 万元 / 平日米，如今地价已快赶上圈套年的房价。

03 头部央企均参拍多宗宅地华润置地、保利发展演出帽子戏法

从竞拍房企来看，比拟上一批次，房企参拍柔柔彰着回升，各地块重大有多家房企参与竞拍，且中海、保利、华润等均参与了多宗优质料块的竞拍。惟一的商住地块被中建七局 & 中建港航底价竞得，为中建七局首入上海拿地。

在本轮土拍中，华润成为最大"赢家"，出让要求最为凸起的地块均被收入囊中：总价、溢价率最高的浦东杨想地块，成交总价 78.97 亿，溢价率 40%，华润与越秀、中能建连合体竞得；出让单价最高的虹口四川北路地块，成交楼板价 9.3 万元 / 平日米，由华润以 12% 溢价率单独竞得；本轮容积率最低的桃浦宅地，该地块是近十年桃浦容积率最低的一宗地，容积率 1.29，也由华润与建发、金茂连合体底价竞得。

保利发展相通竞得三幅地块：溢价率 27% 的浦东唐镇地块，在经过 73 轮角逐后，被保利发展以 32.93 亿元竞得，楼板价 44008 元 / 平日米，唐镇真地铁口，改日快速去化应当不在话下；杨浦滨江地块由保利发展和上海建工再度联手，溢价率 17.09%，成交楼板价 81960 元 / 平日米；刷新楼板价记录的杨浦东外滩地块由保利发展以 16% 溢价率单独竞得，成交总价 15.2 亿元。

04 结语

总体来看，上海第七轮土拍热度按时回顾。10 宗地块中有 7 宗溢价成交，其中浦东杨想地块溢价率更是达到了 40%，刷新了取消土拍限价后的溢价率记录，本轮土拍溢价率再度回到了年内均线以上。

从行业全体来看，当今仍处于去库存、供求均衡周期，个别城市、个别轮次的土拍热度回顾，不会改换面前周期地皮成交比年下滑、溢价率合手续低位的大趋势。

从 2024 年 10 月以来典型高溢价高总价成交地块来看，面临存量房市集走高、东谈主均住房面积高位的现况，唯有合手续供应优质宅地，市集化鼓吹优秀企业竞争，智力切实栽植新建住宅的修复品性，为好意思好生存提供更多优质产物，并带来更多更新换代的住房需求。

如今每一块新出让的优质料块、每一个适销对路的新址名目，齐是行业重回稳历程中的一位位引颈者。

本文来自微信公众号"丁祖昱评楼市"，作家：剪辑部、CRIC 看管一本道电影，36 氪经授权发布。